Thách thức trong thẩm định giá

Thách thức trong thẩm định giá tại Việt Nam đang ngày càng trở nên phức tạp khi nền kinh tế hội nhập sâu rộng và thị trường bất động sản trải qua nhiều biến động khó lường

Thách thức trong thẩm định giá tại Việt Nam đang ngày càng trở nên phức tạp khi nền kinh tế hội nhập sâu rộng và thị trường bất động sản trải qua nhiều biến động khó lường. Từ việc xác định giá trị thực của một lô đất giữa cơn sốt giá ảo đến việc định giá các tài sản vô hình trong các thương vụ M&A công nghệ, các thẩm định viên đang đối mặt với những bài toán nan giải.

 

Nghịch lý thị trường bất động sản: Giá rao bán và giá trị thực

Một trong những thách thức trong thẩm định giá bất động sản lớn nhất hiện nay là sự chênh lệch quá lớn giữa giá rao bán và giá giao dịch thực tế.

Trên các diễn đàn và trang tin, giá bất động sản thường bị đẩy lên "trên trời" do tâm lý kỳ vọng hoặc các chiêu trò thổi giá. Trong khi đó, dữ liệu giao dịch thực tế được ghi nhận tại cơ quan thuế hoặc công chứng lại thường thấp hơn để né thuế. Sự thiếu hụt một cơ sở dữ liệu giá thị trường minh bạch và chính thống khiến việc áp dụng phương pháp so sánh – phương pháp phổ biến nhất trong thẩm định giá – gặp vô vàn khó khăn. Thẩm định viên rất dễ bị "lạc lối" giữa ma trận thông tin hỗn loạn này.

Bài toán định giá tài sản vô hình trong doanh nghiệp

Không chỉ bất động sản, lĩnh vực định giá doanh nghiệp cũng đối mặt với thách thức trong thẩm định giá không nhỏ, đặc biệt là trong làn sóng M&A các công ty công nghệ (startup).

Đối với các doanh nghiệp này, tài sản hữu hình (máy móc, nhà xưởng) thường chiếm tỷ trọng nhỏ. Giá trị thực sự của họ nằm ở tài sản vô hình: dữ liệu người dùng, thương hiệu, công nghệ độc quyền, hay đội ngũ nhân sự chất lượng cao.

Việc định lượng giá trị của "dữ liệu người dùng" hay "tiềm năng tăng trưởng" là cực kỳ phức tạp và chưa có nhiều tiền lệ tại Việt Nam. Nếu định giá quá cao sẽ tạo rủi ro bong bóng, định giá quá thấp sẽ gây thiệt hại cho chủ sở hữu.

"Nút thắt" trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

 

Thách thức trong thẩm định giá cũng là nguyên nhân chính khiến tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước bị chậm lại. Việc xác định sai giá trị doanh nghiệp, đặc biệt là giá trị quyền sử dụng đất tại các vị trí đắc địa, có thể dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước nghiêm trọng. Nỗi lo sợ trách nhiệm khiến quy trình thẩm định thường kéo dài, qua nhiều tầng nấc phê duyệt.

Để giải quyết các vấn đề trên, bên cạnh việc hoàn thiện khung pháp lý (như đã đề cập trong bài viết về Luật Đất đai 2024), việc ứng dụng công nghệ để xây dựng cơ sở dữ liệu lớn là điều kiện tiên quyết.